Oktober 2013

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aus aktuellem Anlass: der dümmste Fehler bei der Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

In letzter Zeit wieder häufiger bekommen wir last minute Anfragen von Kunden, denen die Finanzierung des Immobilienkaufes misslungen ist: Unser Tipp in diesem Zusammenhang: vertrauen Sie nicht auf Zusagen von Kreditvermittlern, die vom spanischen System der Hypothekarfinanzierung keine Ahnung haben und maximal die spanischen Worte „buenos días“ und „hola“ buchstabieren können.

Diese Kreditvermittler können Sie viel Geld kosten – im Zweifel läuft Ihr Optionsvertrag aus, es kommt zum Desaster, weil die Bank den Notartermin ungenügend vorbereitet hat: Sie verlieren Ihre Anzahlung, oft zigtausend Euro.

Der zugrunde liegende Fall ist real. Nur durch viel Einsatz aller beteiligter Seiten (Finanzkontor, Partnerbanken und Immobilienmakler) konnte die Operation gerettet werden.

Ausländische Banken sind wieder en vogue auf Mallorca, und das ist auch gut so: seitdem der Markt für Ferienimmobilien auf Mallorca angezogen hat, gibt es wieder ausländische Banken, die auf Mallorca ihr Glück suchen. Die aber keine Ahnung haben von den Unterschieden zwischen suelo rústico und suelo urbano, zwischen Versteigerungsmodalitäten, die in der minuta eingetragen sein müssen…

Die ausländischen Banken auf Mallorca – und im aktuellen Anlass handelt es sich um einen seriösen deutschen Baufinanzierer – arbeiten mit Kreditvermittlern auf Handelsvertreterbasis zusammen, denen das rechtliche Know How komplett fehlt, um seriös beurteilen zu können, ob eine Hypothek eintragungsfähig ist oder nicht. Die also gar nicht wissen können, ob der Kunde sein Geld letztendlich bekommen wird.

Es kommt in diesem Fall so, wie es kommen muss: die Bonität des Kunden ist einwandfrei. Der Kredit wird versprochen bzw. genehmigt.
Bis allerdings im zweiten Schritt die Immobilie geprüft wird, vergehen gut und gerne zwei bis drei Wochen.

Dann landet das spanische Gutachten in Deutschland. Da versteht niemand genügend Spanisch, um die Details des Gutachtens zu erfassen.
Zwei Wochen vor Notartermin landet dann der komplette Vorgang beim Anwalt.

Nachdem dieser auch noch zwei Tage Zeit braucht, um sich den Expediente anzuschauen, erstellt er die Minuta und sendet sie an den Notar auf Mallorca.

Was der Notar macht, das wissen Sie, als erfahrener Mallorca Besucher, natürlich schon längst: er schaut sich die Minuta genau einen Tag vor Unterzeichnung an.

Der vorgeschlagene Weg der Auszahlung an die Verkäufer ist nicht praktikabel. Finanzierung unmöglich. Die Option läuft nur noch wenige Tage.

Der Kreditvermittler, der immer gesagt hatte, alles sei in bester Ordnung und in Spanien „sei das halt so, dass alles auf den letzten Drücker geht“, ist nicht mehr erreichbar.

Zum Glück konnten wir den Fall noch retten. Durch gute Zusammenarbeit des Anwalts, des Maklers und der Bank.

Damit es Ihnen nicht so wie unserem Kunden geht, verlassen Sie sich nur auf Profis, die den Immobilienmarkt auf Mallorca kennen. Es gibt genügend Anwälte und Makler, die in die mallorquinische Realität integriert sind. Die über ein funktionierendes Netzwerk verfügen.
Um einen Immobilienkauf und eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca verlässlich und professionell durchzuziehen.

Und natürlich können Sie mit den günstigen ausländischen Banken finanzieren. Aber Sie haben einen Partner vor Ort, der den gesamten Vorgang betreut und zu einem guten Ende bringt.

Die zehn größten Fehler bei einer Immobilienfinanzierung in Spanien

1. Keine Finanzierungsklausel im Optionsvertrag
Ohne Finanzierungsklausel im privaten Kaufvertrag bleibt der Käufer gesetzlich zur Erfüllung der Vertragsinhalte verpflichtet – auch dann, wenn er das erforderliche Eigenkapital nicht aufbringen kann. Warum ist es so schwer abzuschätzen, ob man das notwendige Geld beisammen hat? Insbesondere die Nebenkosten für den Kauf einer Ferienwohnung in Spanien sind sehr hoch; bei einer Vollfinanzierung bis zu 14% des Kaufpreises! Achten Sie also auf den Finanzierungsvorbehalt im Optionsvertrag
Unser Tipp: Diese Klausel ist in unseren Optionsverträgen bereits vorformuliert und muss nur noch ausgefüllt werden. Sie sieht vor, dass Sie als Käufer, sollte eine Finanzierung am Ende doch nicht möglich sein, schadlos vom Vertrag zurücktreten können und bis dato geleistete Anzahlungen zurück erhalten.

2. Das falsche Kreditmodell
Die Wahl eines falschen Kreditmodells kann schon im Laufe weniger Jahre teuer werden.
Unser Tipp: Vorausplanung und die genaue Abwägung zwischen zinsgünstigen Annuitätendarlehen und anderen Modellen, wie zum Beispiel einer Kreditlinie können Tausende Euros sparen.

3. Falsche Zinsbindungsfristen
Wie in Deutschland gewohnt, werden gerne Verträge mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindungsfrist abgeschlossen. Die Zinssätze sind in diesem Fall relativ hoch, die monatliche Rate reduziert sich selbst bei vorzeitiger Tilgung nicht. Dabei verhält sich die Finanzierung einer Ferienwohnung in Spanien anders als die Finanzierung des Eigenheims in Deutschland.
Unser Tipp: Kaum jemand hält seine Finanzierung zehn Jahre oder länger. Lieber günstigere und variabel verzinste Darlehen wählen, diese geben die Möglichkeit der günstigen Sondertilgung.

4. Die falsche Immobilie als Sicherheit
Bei der aktuellen Preisentwicklung kaufen Investoren gerne statt einer Ferienwohnung in Spanien gleich ein Ferienhaus in Spanien. Geht es um die Kapitalbeschaffung, wird dann oftmals das Eigenheim in Deutschland belastet. Das ist teuer und vor allem riskant: Verändert sich die wirtschaftliche Lage, dient das Eigenheim in Deutschland als Pfand und kann versteigert werden.
Unser Tipp: Wer auf Nummer Sicher geht, beleiht die spanische Ferienwohnung. Sowohl die Closing-Kosten als auch die Zinsen sind hier entscheidend günstiger (gegenüber der Bankfiliale sparen Sie bei uns bis zu 2 Prozentpunkte Differenz).

5. Beantragung einer Baufinanzierung nach Baubeginn
Wer erst nach Aufnahme der Bautätigkeiten eine Finanzierung beantragt, riskiert einen immensen Mehraufwand und geht das Risiko ein, am Ende ganz ohne Bank dazustehen. In der Zwischenzeit muss der Bau gestoppt werden. Im schlimmsten Fall steigen in der Zwischenzeit die Baukosten und Zinsen und das Projekt wird noch teurer als gedacht.
Unser Tipp: Wenn Sie ein eigenes Haus in Spanien bauen, sollten Sie die Finanzierung in jedem Fall vor Aufnahme der Bautätigkeiten beantragen.

6. spanische SL statt Privateigentum
Ist der Eigentümer eine spanische SL, soll auch die Finanzierung darüber laufen. Die Auswahl an möglichen finanzierenden Banken für juristische Personen ist gering, entsprechend ungünstiger sind die Konditionen. Unser Tipp: Wer dennoch die Immobilie auf eine spanische SL eintragen lassen will, sollte die Finanzierung dennoch auf sich als Privatperson abschließen. Dann kommt man in die günstigere Zinstabelle für Privatpersonen.

7. Zu geringer Kreditbetrag
Viele Investoren kalkulieren zu knapp und beantragen einen zu geringen Kreditbetrag. Eine weitere Finanzierung oder nachträgliche Beleihung ist zwar möglich, aber mit hohen Kosten und einer Verschlechterung der Zinskonditionen des Gesamtdarlehens verbunden.
Unser Tipp: Anders als in Deutschland sehen die meisten Finanzierungen in Spanien keine Vorfälligkeitsentschädigung vor. Lieber etwas großzügiger kalkulieren und mögliche Zusatzkosten mit einplanen! Das ungenutzte Kapital kann später immer noch getilgt werden – ohne, dass Strafzinsen anfallen.

8. Falscher Zeitpunkt
Wer erst nach dem Immobilienkauf eine Finanzierung beantragt, ist nicht selten überrascht, wenn er nicht zwischen allen verfügbaren Kreditprogrammen wählen kann. Spanische Banken finanzieren in aller Regel den Kauf einer Immobilie per Notarvertrag. Eine nachträgliche Kaufpreisfinanzierung wird als sog. Equity Release gesehen und ist sehr teuer.
Unser Tipp: unbedingt bereits beim Kauf finanzieren. Die Produktpalette ist bei einem Immobilienkauf wesentlich größer als bei einer nachträglichen Beleihung. Zinsen und Gebühren sind günstiger, die Beleihungsgrenze liegt höher.

9. Barzahlung statt Finanzierung
Oftmals nehmen Investoren immer noch an, Finanzierungen in Spanien würden allein der Kapitalbeschaffung dienen und zahlen deshalb in bar.
Unser Tipp: Es gibt zahlreiche Gründe neben der Liquiditätsfrage, eine Finanzierung der Barzahlung vorzuziehen. Um nur die drei Wichtigsten zu nennen: Steuerliche Gegenüberstellung von Kreditkosten, Zinsen und Mieteinkünfte, maximaler Kontrolleffekt durch die Bank bei zukünftigen Legalisierungsproblemen in Bezug auf die Immobilie, Aufbau einer Bonität in Spanien (nur mit Verbindlichkeiten möglich!!).

10. Mangelnde Information
Die gut gemeinten Ratschläge deutschsprachiger Immobilienmakler sind mit Vorsicht zu genießen.
Unser Tipp: Finanzierungsberater wie Finanzkontor SL haben den Überblick über das gesamte mögliche Produkt- und Bankenportfolio, aus dem sie das passende Modell wählen können. Käufer sollten sich stets ausgiebig beraten lassen, bevor sie sich für ein bestimmtes Modell entscheiden. Meine Beratung ist gratis – eine Falschberatung kann Sie aber jahrelang tausende von Euro kosten!

aktuelle Finanzierungskonditionen zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca

Nachfolgend sehen Sie unsere Top Konditionen für Finanzierungskunden auf Mallorca. Bei Finanzkontor finden Sie immer die günstigsten Zinssätze zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca.
Unsere deutschen Kooperationspartner bieten Ihnen sehr gute Zinsen, wenn das Beleihungsobjekt in Deutschland liegt.

Bitte beachten Sie: wir können auch nachrangig in Deutschland finanzieren.

Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie in Deutschland bei Ihrer Hausbank finanziert haben und nun ein Objekt auf Mallorca erwerben möchten, gelten folgende Beleihungsgrenzen bis 100% des Verkehrswertes.

BLA: 60 % 80 % 111 %
Soll. Eff. Soll. Eff. Soll. Eff.
var. 2,23 2,25 2,23 2,25 2,23 2,25
5 J. 1,91 1,92 2,08 2,10 2,71 2,74
10 J. 2,55 2,58 2,75 2,78 3,48 3,53
15 J. 3,15 3,20 3,19 3,24 4,01 4,08
20 J. 3,31 3,35 3,36 3,41 4,22 4,30
25 J. 3,39 3,45 3,40 3,45 4,32 4,41

Bankinter Agente

Bankinter Luxemburg: eine Alternative zur Geldanlage in Spanien

Seminar zum Top Thema Bankinter Luxemburg: eine Alternative zur Geldanlage in Spanien am 12. November 2013 in Palma. Warum Sie sich jetzt zu diesem wichtigen Seminar anmelden sollten.
Erfahren Sie, wie Sie mit Bankinter Luxemburg Ihr Geld im Ausland anlegen können. Nutzen Sie die Erfahrungen aus einem Jahr Beratung zum Modelo 720.

Spanien Residente haben seit Bestehen des Gesetzes zur Angabe von Auslandsvermögen (Modelo 720) eingeschränkte Möglichkeiten der Geldanlage im Ausland. Aber alle Mallorca Residenten kennen das Problem: Konten im Ausland angeben oder verschweigen?
Eine mögliche Lösung des Interessenkonfliktes werden wir am 12. November in Form einer Informationsveranstaltung zusammen mit Bankinter aufzeigen.

Bankinter – Banking in Luxemburg lautet der Titel der Informationsveranstaltung, zu der Sie sich heute schon anmelden sollten, wenn Sie Mallorca Resident sind.

• Luxemburg ist eins der wichtigsten Finanzzentren Europas und führend in der Vermögensverwaltung für Privatkunden und Institutionen innerhalb der Eurozone.

• Es ist ein Land, in dem Finanzlösungen geboten werden, die eindeutig auf die finanzielle Stabilität, die Rechtssicherheit und den Schutz des Anlegers gerichtet sind.

• Mehr Schutz bei Landesrisiko.

• Rechts- und Finanzsicherheit.

• Geografische Diversifikation des Depots und Verwahrung des Vermögens.

• Möglichkeit, auf neue Finanzprodukte und komplexere Anlageinstrumente zuzugreifen.

• Vorteile aufgrund des fehlenden Steuereinbehalts.

Außerdem berichtet Herr Carlos Nuñez Montesinos, Direktor der Bankinter in Santa Ponsa, über aktuelle Trends in der Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

Top Gast des Abends: Herr Mario Künzel von der DJE Kapital AG.

Herr Künzel nimmt Stellung zur aktuellen Kapitalmarktlage, Inflation, Ausblick und Asset Allocation.

Zur DJE Kapital AG:
Die DJE Kapital AG stützt sich auf mehr als 35 Jahre Er­fahr­ung in der Ver­mö­gens­ver­wal­tung und ist heute einer der größ­ten banken­un­ab­häng­igen Finanz­dienst­leis­ter im deutsch­spra­chi­gen Eu­ro­pa.

Mit dem Hauptsitz in Pullach bei München, ihrer Fonds­gesell­schaft in Luxem­burg, einer Tochter­gesell­schaft in der Schweiz sowie Nie­der­lassun­gen in Frankfurt am Main und Köln verwaltet die Gruppe Ver­mö­gens­werte pri­va­ter und insti­tu­tio­nel­ler Kunden im In- und Aus­land. Den Grund­stein für diese Ent­wicklung hat Dr. Jens Ehrhardt bereits 1974 gelegt.

Wann? am Dienstag, den 12. November um 19.30h, Dauer der Veranstaltung 60 min plus Come together bei Tapas und Getränken
Wo? im Hotel Palas Atenea am Paseo Marítimo

Bitte melden Sie sich hier an

Auflösung einer spanischen, Immobilien haltenden Gesellschaft

Auflösung einer spanischen, Immobilien haltenden Gesellschaft

Auflösung einer spanischen, Immobilien haltenden Gesellschaft: warum Sie Ihre Immobilien Gesellschaft auf Mallorca jetzt auflösen sollten.

Auflösung einer spanischen, Immobilien haltenden Gesellschaft – Pro und Contra zur Liquidierung einer spanischen Immobilien Gesellschaft

In Mallorca Zeitung und Mallorca Magazin wird kontrovers darüber gestritten, selbst das Handelsblatt berichtete über steuerliche Probleme von Immobilienbesitzern mit SL-Mantel. Was Sie jetzt tun müssen, um Probleme beim Weiterverkauf zu vermeiden, lesen Sie in diesem Artikel:

Nach dem Tod der spanischen Vermögensgesellchaft ( Sociedad Patrimonial ) zum 1.1.2007 hatten wir schon vor weiteren Änderungen beim spanischen Steuersparmodell „Kauf der Immobilie über eine spanische SL“ gewarnt. Tatsächlich kamen dann Themen wie Versteuerung von Gesellschafterdarlehen und Versteuerung der stillen Reserven auf den Tisch.

Nun gibt es seit in Kraft treten des deutsch-spanischen DBA den ersten Fall eines rechtskräftig verurteilten Steuerzahlers aus Deutschland. Das Handelsblatt berichtete darüber.

Auflösung einer spanischen, Immobilien haltenden Gesellschaft: die Besitzer einer spanischen Immobilie im SL-Mantel sind nun zu Recht beunruhigt.

Aus aktuellem Anlass sollte deshalb die Auflösung der SL überlegt werden. Es könnte nämlich sein, dass das ursprünglich angedachte Ziel, mit der spanischen Gesellschaft Steuern, insbesondere Erbschaftssteuer, zu sparen, sich aufgrund der neuen steuerlichen Situation ins Gegenteil verkehrt.

Im Internet finden sich viele Ratschläge sogenannter Experten. Die Schwierigkeit bei der Auswahl des richtigen Beraters liegt darin, daß es sich um eine binationale Angelegenheit handelt: letztendlich soll in Deutschland entschieden werden, was einmal in Spanien getan wurde.
Die Ratschläge reichen von „gar nichts unternehmen“ (Grund: schließlich wurde die SL-Konstruktion nur deshalb gewählt, um eine als ungerecht und vermutlich europarechtswidrige Erbschaftssteuer zu umgehen) bis zum Bezahlen einer ortsüblichen Vergleichsmiete (mit entsprechend negativen steuerlichen Auswirkungen in Spanien, weil hier die Mieteinnahmen zu versteuern sind).

In der Regel wird der Eigentümer einer Immobilien haltenden Gesellschaft diese auflösen.

Finanzkontor SL ist ihr Partner für eine seriöse und schnelle Auflösung einer spanischen SL, die Mallorca Immobilien hält.

Gern analysieren wir Ihre Situation mit unseren Partnern in Palma. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Kosten bei der Auflösung einer spanischen, Immobilien haltenden Gesellschaft

Leider kommen eine ganze Reihe von Kosten auf den Kunden zu, die wir im Detail auflisten.

Gesellschaftssteuern: 1% des Gegenstandswertes.

  • Die Gesellschaft muß zunächst mit dem notwendigen Eigenkapital ausgestattet werden. Dies bedeutet: Kapitalerhöhung auf den Wert der Immobilie (Zeitwert, beim Finanzamt zu erfragen). Und dann wird nochmal Steuer fällig für die Auflösung der Gesellschaft zum gleichen Wert. Unter folgendem link finden Sie das Antragsformular bei der Steuerverwaltung auf Mallorca http://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx?lang=es

Wertzuwachssteuer: % Satz, den die jeweilige Gemeinde vorgibt

  • Der Wertzuwachs ergibt sich aus der Differenz der Katasterwerte zwischen letzter Anpassung (zum Beispiel bei Kauf oder Neubauerklärung) und heute. Sie finden die Werte auf den IBI Belegen, die Ihnen die Gemeinde jährlich zustellt.

Notar: Kostensatz abhängig von Zahl der notwendigen Urkunden, Seiten und Gegenstandswert. I.d.R. unter 2000 EUR.

Handelsregister: ca. 600 EUR

Eigentumsregister: ca. 800 EUR

Katasteramt: ca. 100 EUR

Anwaltshonorare, Erstellung Schlußbilanz der Gesellschaft etc.: ca. 1000 EUR