Spanien ist zwar ein Zentralstaat, die autonomen Regionen haben jedoch ein unterschiedlich starkes Gewicht und zum Teil auch eine eigene Finanzverwaltung. Die jeweiligen Regionen sind wiederum untergliedert in Provinzen und Gemeinden. Dies bedeutet für den Immobilienerwerber, dass er es mit verschiedenen Steuergesetzen und Steuerverwaltungen zu tun hat.

Grundsätzlich legt der Zentralstaat die Steuergesetze fest. Von Region zu Region gibt es jedoch zum Teil erhebliche Unterschiede in Bezug auf die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Steuersätze.

Im Folgenden wird auf die Steuern eingegangen, die für den Immobilienkäufer, für den Immobilienbesitzer und für den Immobilienverkäufer auf Mallorca zu zahlen sind. Nicht nur für den Immobilien-Erben ist die Information zur spanischen Erbschaftsteuer gedacht: hier lohnt es sich schon heute für den Erwerber einer Spanien-Immobilie über eine optimale Regelung nachzudenken.

So wie wir die spanische Gelassenheit hier in Deutschland auch bewundern mögen, in den Fällen der Immobilienübertragungen macht deutschen Erwerbern diese Mentalität oft das Leben schwer. Deshalb kann allgemein geraten werden, sich professioneller Hilfe vor Ort bei der Abwicklung des Erwerbs sowie der Finanzierung einer spanischen Immobilie zu bedienen. Auch bezüglich der steuerlichen Belastungen sollten Sie beim Erwerb einer Immobilie fachkundigen Rat einholen, denn Spanien ist kein Steuerparadies.

Beim Erwerb der Immobilie fällt für den Erwerber der Immobilie entweder spanische Umsatzsteuer (bei Ersterwerb von einem Bauträger) oder Grunderwerbssteuer an. Egal welche Steuer – sie beträgt in beiden Fällen 7%. Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von 30 Tagen direkt an das Finanzamt zu zahlen. Die Umsatzsteuer an den Verkäufer, der diese dann an das Finanzamt abführt.

In den Fällen in denen von einem Bauträger erworben wird und somit ein Fall des Erwerbs mit Umsatzsteuer vorliegt, ist noch eine Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados) in Höhe von 1% abzuführen.

In beiden Fällen kommen noch Notar- und Registerkosten in Höhe von ca 0,7% hinzu (abhängig von der Seitenanzahl der notariellen Urkunde).

Solange die Immobilie in Ihrem Privatbesitz ist, unterliegen Sie einer laufenden Steuerbelastung. Die Grundsteuer (IBI, Impuesto de Bienes Inmuebles) wird einmal jährlich von der Gemeinde erhoben. Den Steuersatz legt die Gemeinde fest und wendet diesen auf den Katasterwert der Immobilie an. Dieser Katasterwert wird ebenfalls von der Gemeinde bestimmt und kann in einigen Gemeinden deutlich geringer sein als der Verkehrswert der Immobilie. Die IBI wird Ihnen in der Regel per Boten an Ihr Objekt zugestellt und ist innerhalb von einer im Schreiben angegebenen Frist bei der Zahlstelle der Gemeinde zu bezahlen. In der Regel können Sie der Gemeinde auch eine Einzugsermächtigung von Ihrem Bankkonto geben.

Sofern sie auf den Balearen nicht ihren festen Wohnsitz haben und daher als Nicht-Resident eine Immobilie besitzen, werden von ihnen noch Sondersteuern erhoben. Die Frist zur Abgabe der Erklärung ist der 31. Dezember eines Jahres. Es erfolgt derzeit keine Mahnung seitens der Behörden, wenn die Steuererklärung nicht fristgerecht abgegeben wird.

Bemessungsgrundlage für die Sondersteuern ist der Wert der Immobilie. In der Regel wird hierfür der höhere Wert aus der notariellen Urkunde (Escritura) oder dem Katasterauszug herangezogen. Allerdings ist es durchaus üblich, auch nur den geringeren Katasterwert zu nehmen, Steuern zu sparen. Hilfestellung bei der Angabe des Wertes kann ein Experte vor Ort geben.

Zunächst wird der Ertrag dieser Immobilie (obwohl diese nicht vermietet ist) fiktiv besteuert. Dazu werden 2% des Katasterwertes als Mieteinnahmen angesetzt. Kosten können nicht dagegen gerechnet werden. 25% dieser Bemessungsgrundlage werden als Einkommensteuer festgesetzt. Sollten Sie die Absicht haben, die Immobilie zu vermieten, brauchen sie eine touristische Lizenz. Eine Besteuerung erfolgt dann in Höhe von 25% auf den Überschuss von tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.

Immobilienverkäufer können sich über satte Gewinne freuen. Immerhin hat sich der Wert von vielen Ferienimmobilien in den letzten Jahren verdoppelt und verdreifacht. Da ist es nachvollziehbar, dass der spanische Staat ein Stückchen vom Kuchen abhaben will.

Beim Verkauf der Immobilie unterliegt ein etwaiger Gewinn aus der Veräußerung der spanischen Immobilie auf Seiten des Verkäufers der Einkommensteuer in Höhe von 18% und ist innerhalb von vier Monaten anzumelden.

Für Nicht-Residenten gilt auch hier eine Sonderregelung. Drei Prozent des notariellen Kaufpreises werden vom Erwerber nicht an den Verkäufer (Nicht-Residenten) gezahlt, sondern unter der Steuernummer des Verkäufers an das Finanzamt. Dieser Betrag wird dann später auf die Einkommensteuer des Verkäufers angerechnet.

Daneben erheben viele Gemeinden eine Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal). Sie ist vom Gesetz wegen vom Verkäufer zu tragen, wird aber in der Regel in den Kaufvertragsurkunden auf den Erwerber abgewälzt. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der Gemeinde und der Dauer der Eigentümerzeit des Verkäufers.

Soweit zur spanische Besteuerungsvielfalt. Welche steuerlichen Konsequenzen hat der Besitz einer spanischen Ferienimmobilie nun in Deutschland? Grundsätzlich sind alle Einkünfte im Zusammenhang mit der Immobilie in Deutschland ebenfalls zu besteuern. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien jedoch hat nur Spanien das volle Besteuerungsrecht. Die Vermeidung der Doppelbesteuerung erfolgt durch Anrechnung der in Spanien gezahlten Einkommensteuer auf die deutsche Einkommensteuer, soweit sie auf die Einkünfte aus Vermietung bzw. der Veräußerung entfällt. In Deutschland unterliegen im Übrigen nur tatsächliche Einkünfte aus einer Vermietung der Einkommensteuer, es gibt keine Besteuerung auf fiktive Einnahmen bei Selbstnutzung. Auf Antrag kann die gezahlte spanische Steuer auch wie Werbungskosten abgezogen werden, dies kann in Verlustsituationen oder bei niedrigen Steuersätzen sinnvoller sein.