aus aktuellem Anlass: der dümmste Fehler bei der Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

 |  Oktober 19 2013

In letzter Zeit wieder häufiger bekommen wir last minute Anfragen von Kunden, denen die Finanzierung des Immobilienkaufes misslungen ist: Unser Tipp in diesem Zusammenhang: vertrauen Sie nicht auf Zusagen von Kreditvermittlern, die vom spanischen System der Hypothekarfinanzierung keine Ahnung haben und maximal die spanischen Worte „buenos días“ und „hola“ buchstabieren können.

Diese Kreditvermittler können Sie viel Geld kosten – im Zweifel läuft Ihr Optionsvertrag aus, es kommt zum Desaster, weil die Bank den Notartermin ungenügend vorbereitet hat: Sie verlieren Ihre Anzahlung, oft zigtausend Euro.

Der zugrunde liegende Fall ist real. Nur durch viel Einsatz aller beteiligter Seiten (Finanzkontor, Partnerbanken und Immobilienmakler) konnte die Operation gerettet werden.

Ausländische Banken sind wieder en vogue auf Mallorca, und das ist auch gut so: seitdem der Markt für Ferienimmobilien auf Mallorca angezogen hat, gibt es wieder ausländische Banken, die auf Mallorca ihr Glück suchen. Die aber keine Ahnung haben von den Unterschieden zwischen suelo rústico und suelo urbano, zwischen Versteigerungsmodalitäten, die in der minuta eingetragen sein müssen…

Die ausländischen Banken auf Mallorca – und im aktuellen Anlass handelt es sich um einen seriösen deutschen Baufinanzierer – arbeiten mit Kreditvermittlern auf Handelsvertreterbasis zusammen, denen das rechtliche Know How komplett fehlt, um seriös beurteilen zu können, ob eine Hypothek eintragungsfähig ist oder nicht. Die also gar nicht wissen können, ob der Kunde sein Geld letztendlich bekommen wird.

Es kommt in diesem Fall so, wie es kommen muss: die Bonität des Kunden ist einwandfrei. Der Kredit wird versprochen bzw. genehmigt.
Bis allerdings im zweiten Schritt die Immobilie geprüft wird, vergehen gut und gerne zwei bis drei Wochen.

Dann landet das spanische Gutachten in Deutschland. Da versteht niemand genügend Spanisch, um die Details des Gutachtens zu erfassen.
Zwei Wochen vor Notartermin landet dann der komplette Vorgang beim Anwalt.

Nachdem dieser auch noch zwei Tage Zeit braucht, um sich den Expediente anzuschauen, erstellt er die Minuta und sendet sie an den Notar auf Mallorca.

Was der Notar macht, das wissen Sie, als erfahrener Mallorca Besucher, natürlich schon längst: er schaut sich die Minuta genau einen Tag vor Unterzeichnung an.

Der vorgeschlagene Weg der Auszahlung an die Verkäufer ist nicht praktikabel. Finanzierung unmöglich. Die Option läuft nur noch wenige Tage.

Der Kreditvermittler, der immer gesagt hatte, alles sei in bester Ordnung und in Spanien „sei das halt so, dass alles auf den letzten Drücker geht“, ist nicht mehr erreichbar.

Zum Glück konnten wir den Fall noch retten. Durch gute Zusammenarbeit des Anwalts, des Maklers und der Bank.

Damit es Ihnen nicht so wie unserem Kunden geht, verlassen Sie sich nur auf Profis, die den Immobilienmarkt auf Mallorca kennen. Es gibt genügend Anwälte und Makler, die in die mallorquinische Realität integriert sind. Die über ein funktionierendes Netzwerk verfügen.
Um einen Immobilienkauf und eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca verlässlich und professionell durchzuziehen.

Und natürlich können Sie mit den günstigen ausländischen Banken finanzieren. Aber Sie haben einen Partner vor Ort, der den gesamten Vorgang betreut und zu einem guten Ende bringt.

Die zehn größten Fehler bei einer Immobilienfinanzierung in Spanien

1. Keine Finanzierungsklausel im Optionsvertrag
Ohne Finanzierungsklausel im privaten Kaufvertrag bleibt der Käufer gesetzlich zur Erfüllung der Vertragsinhalte verpflichtet – auch dann, wenn er das erforderliche Eigenkapital nicht aufbringen kann. Warum ist es so schwer abzuschätzen, ob man das notwendige Geld beisammen hat? Insbesondere die Nebenkosten für den Kauf einer Ferienwohnung in Spanien sind sehr hoch; bei einer Vollfinanzierung bis zu 14% des Kaufpreises! Achten Sie also auf den Finanzierungsvorbehalt im Optionsvertrag
Unser Tipp: Diese Klausel ist in unseren Optionsverträgen bereits vorformuliert und muss nur noch ausgefüllt werden. Sie sieht vor, dass Sie als Käufer, sollte eine Finanzierung am Ende doch nicht möglich sein, schadlos vom Vertrag zurücktreten können und bis dato geleistete Anzahlungen zurück erhalten.

2. Das falsche Kreditmodell
Die Wahl eines falschen Kreditmodells kann schon im Laufe weniger Jahre teuer werden.
Unser Tipp: Vorausplanung und die genaue Abwägung zwischen zinsgünstigen Annuitätendarlehen und anderen Modellen, wie zum Beispiel einer Kreditlinie können Tausende Euros sparen.

3. Falsche Zinsbindungsfristen
Wie in Deutschland gewohnt, werden gerne Verträge mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindungsfrist abgeschlossen. Die Zinssätze sind in diesem Fall relativ hoch, die monatliche Rate reduziert sich selbst bei vorzeitiger Tilgung nicht. Dabei verhält sich die Finanzierung einer Ferienwohnung in Spanien anders als die Finanzierung des Eigenheims in Deutschland.
Unser Tipp: Kaum jemand hält seine Finanzierung zehn Jahre oder länger. Lieber günstigere und variabel verzinste Darlehen wählen, diese geben die Möglichkeit der günstigen Sondertilgung.

4. Die falsche Immobilie als Sicherheit
Bei der aktuellen Preisentwicklung kaufen Investoren gerne statt einer Ferienwohnung in Spanien gleich ein Ferienhaus in Spanien. Geht es um die Kapitalbeschaffung, wird dann oftmals das Eigenheim in Deutschland belastet. Das ist teuer und vor allem riskant: Verändert sich die wirtschaftliche Lage, dient das Eigenheim in Deutschland als Pfand und kann versteigert werden.
Unser Tipp: Wer auf Nummer Sicher geht, beleiht die spanische Ferienwohnung. Sowohl die Closing-Kosten als auch die Zinsen sind hier entscheidend günstiger (gegenüber der Bankfiliale sparen Sie bei uns bis zu 2 Prozentpunkte Differenz).

5. Beantragung einer Baufinanzierung nach Baubeginn
Wer erst nach Aufnahme der Bautätigkeiten eine Finanzierung beantragt, riskiert einen immensen Mehraufwand und geht das Risiko ein, am Ende ganz ohne Bank dazustehen. In der Zwischenzeit muss der Bau gestoppt werden. Im schlimmsten Fall steigen in der Zwischenzeit die Baukosten und Zinsen und das Projekt wird noch teurer als gedacht.
Unser Tipp: Wenn Sie ein eigenes Haus in Spanien bauen, sollten Sie die Finanzierung in jedem Fall vor Aufnahme der Bautätigkeiten beantragen.

6. spanische SL statt Privateigentum
Ist der Eigentümer eine spanische SL, soll auch die Finanzierung darüber laufen. Die Auswahl an möglichen finanzierenden Banken für juristische Personen ist gering, entsprechend ungünstiger sind die Konditionen. Unser Tipp: Wer dennoch die Immobilie auf eine spanische SL eintragen lassen will, sollte die Finanzierung dennoch auf sich als Privatperson abschließen. Dann kommt man in die günstigere Zinstabelle für Privatpersonen.

7. Zu geringer Kreditbetrag
Viele Investoren kalkulieren zu knapp und beantragen einen zu geringen Kreditbetrag. Eine weitere Finanzierung oder nachträgliche Beleihung ist zwar möglich, aber mit hohen Kosten und einer Verschlechterung der Zinskonditionen des Gesamtdarlehens verbunden.
Unser Tipp: Anders als in Deutschland sehen die meisten Finanzierungen in Spanien keine Vorfälligkeitsentschädigung vor. Lieber etwas großzügiger kalkulieren und mögliche Zusatzkosten mit einplanen! Das ungenutzte Kapital kann später immer noch getilgt werden – ohne, dass Strafzinsen anfallen.

8. Falscher Zeitpunkt
Wer erst nach dem Immobilienkauf eine Finanzierung beantragt, ist nicht selten überrascht, wenn er nicht zwischen allen verfügbaren Kreditprogrammen wählen kann. Spanische Banken finanzieren in aller Regel den Kauf einer Immobilie per Notarvertrag. Eine nachträgliche Kaufpreisfinanzierung wird als sog. Equity Release gesehen und ist sehr teuer.
Unser Tipp: unbedingt bereits beim Kauf finanzieren. Die Produktpalette ist bei einem Immobilienkauf wesentlich größer als bei einer nachträglichen Beleihung. Zinsen und Gebühren sind günstiger, die Beleihungsgrenze liegt höher.

9. Barzahlung statt Finanzierung
Oftmals nehmen Investoren immer noch an, Finanzierungen in Spanien würden allein der Kapitalbeschaffung dienen und zahlen deshalb in bar.
Unser Tipp: Es gibt zahlreiche Gründe neben der Liquiditätsfrage, eine Finanzierung der Barzahlung vorzuziehen. Um nur die drei Wichtigsten zu nennen: Steuerliche Gegenüberstellung von Kreditkosten, Zinsen und Mieteinkünfte, maximaler Kontrolleffekt durch die Bank bei zukünftigen Legalisierungsproblemen in Bezug auf die Immobilie, Aufbau einer Bonität in Spanien (nur mit Verbindlichkeiten möglich!!).

10. Mangelnde Information
Die gut gemeinten Ratschläge deutschsprachiger Immobilienmakler sind mit Vorsicht zu genießen.
Unser Tipp: Finanzierungsberater wie Finanzkontor SL haben den Überblick über das gesamte mögliche Produkt- und Bankenportfolio, aus dem sie das passende Modell wählen können. Käufer sollten sich stets ausgiebig beraten lassen, bevor sie sich für ein bestimmtes Modell entscheiden. Meine Beratung ist gratis – eine Falschberatung kann Sie aber jahrelang tausende von Euro kosten!

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