Keine Immobilienfinanzierung für Gutverdiener – Warum bei der Immobilienfinanzierung in Spanien nicht nur die Höhe des Einkommens zählt

 |  August 8 2016

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Rund um den Hauskauf in Spanien gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. Der Beratungsansatz von Finanzkontor.es ist, Fehlerquellen im Vorfeld zu identifizieren und Ihnen zu helfen, spätere Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Den Traum von der eigenen Spanien Immobilie träumen viele. Aber wenn dann das passende Objekt plötzlich gefunden ist, muss es schnell gehen. Häufig scheitert es allerdings an einer unzureichenden Planung der Immobilienfinanzierung im Vorfeld. Finanzkontor.es berät seit 2001 zum Thema Immobilienfinanzierung in Spanien. Wir können Ihnen leider ein Lied singen von geplatzten Immobilienträumen, weil viele Kunden ohne einen durchdachten Baufinanzierungsplan zu uns kommen.

Keine Immobilienfinanzierung für Gutverdiener – vieles bei der Immobilienfinanzierung in Spanien kommt uns spanisch vor.

Eine eigene Immobilie zu finanzieren, ist wohl die größte Investition, die viele in ihrem Leben tätigen. Dadurch, dass hierbei in der Regel jahrelang jeden Monat Belastungen zu stemmen sind, empfiehlt sich eine gute Finanzierungsberatung und ein den eigenen Möglichkeiten angepasster Finanzierungsplan. Welches Eigenkapital ist vorhanden, wie viel muss an Differenz zum Kaufpreis der Immobilie aufgebracht werden? Außerdem ist es mit dem reinen Kaufpreis nicht getan: Dazu kommen noch Nebenkosten für die Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notar- und Gerichtskosten, die mit ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden müssen.

Stolperstein 1: die Bewertung der Immobilie

Der Wert einer Immobilie wird von allen Beteiligten unterschiedlich betrachtet: Der Eigentümer sieht seine Immobilie auch unter emotionalen Aspekten und setzt in der Regel einen viel zu hohen Wert an, wobei der Kaufinteressent möglichst wenig für die Immobilie bezahlen möchte. Eine Bank wiederum orientiert sich an einem nachhaltigen Wert, der eher unter dem Kaufpreis liegt. Generell hat jede Bank ihre eigenen Bewertungsansätze für eine Immobilie, häufig kennen die Bankgutachter nicht die Preise von Ferienimmobilien und arbeiten mit niedrigeren Berechnungswerten für Wohnungen des „spanischen“ Publikums. Aktuelle Entwicklungen, vor allem auch lokale Aspekte wie Meerblick, Yachthäfen und Golfplätze können so nicht mit einbezogen werden. Bei der Kreditvergabe durch eine Bank spielt die Bonität des Kreditnehmers (persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse) ein wichtige Rolle, aber die Zinskonditionen und die maximale Kredithöhe werden wesentlich von der Bewertungshöhe der Immobilie als Kreditsicherheit bestimmt. Die Banken agieren hier zurückhaltend, da sie im Falle eines Zwangsverkaufs oder einer Zwangsversteigerung deutliche Abschläge einrechnen.

Stolperstein 2: die Bonität des Kreditnehmers

Einen Aspekt, den spanische Banken bei einer Immobilienfinanzierung hoch bewerten, ist die Höhe des Eigenkapitals, welches der Käufer in der Lage ist aufzubringen. Hier schauen die Banken seit der Finanzkrise nach 2008 sehr genau hin. So kann es durchaus passieren, dass Gutverdiener keinen Baufinanzierungskredit erhalten, weil sie bisher keine Rücklagen gebildet haben und somit den Eindruck erwecken, dass sie auch langfristig nicht in der Lage sind, neben den Zinsen auch noch Rücklagen für Reparaturen etc. zu bedienen. Finanzkontor.es rät dazu, 40 bis 50 Prozent der Kosten beim Hauskauf über Eigenkapital abzudecken. Von einer Finanzierung ganz ohne Eigenkapital sollte man beim Ferienhaus in Spanien nur dann absehen, wenn weitere Sicherheiten in Form von leicht liquidierbaren Vermögenspositionen existieren (zum Beispiel Vermögensdepots, Investmentfonds etc.).

Stolperstein 3: die freie monatliche Liquidität

Fazit: auch Gutverdiener müssen ihre Immobilienfinanzierung in Spanien rechtzeitig planen.

Gerade Gutverdiener gehen entschieden davon aus, dass eine Finanzierung in Spanien leicht zu realisieren sein müsste. Aufgrund unserer Praxis-Erfahrung müssen wir leider sagen, dass die Immobilienfinanzierung in Spanien auch für Gutverdiener keine Einbahnstrasse ist; Fragen und Rückfragen verzögern die Bearbeitung und gerade Unternehmer, die über ihr Unternehmen eine hohe Verschuldung eingegangen sind, müssen ihre Bonität besonders prüfen lassen. Hier acht Wochen Bearbeitungszeit einzukalkulieren, ist das Minimum.

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