Immobilienkauf Mallorca mit Kapitalgesellschaft

Immobilienkauf Mallorca mit Kapitalgesellschaft: Tipps und Tricks beim Kauf einer Mallorca-Immobilie über eine Kapitalgesellschaft.

Unde es gibt sie doch noch: die spanische Sociedad Limitada, die als einzigen Geschäftszweck den Besitz und die Verwaltung einer (Ferien-)Immobilie hat.

Die Finanzämter haben der SL, die spanische Immobilien besitzt, den Kampf angesagt; seit Jahren geht das nun schon so. Und immer noch entgehen dem spanischen Staat Einnahmen in Millionenhöhe durch das Schlupfloch „Immobilienkauf mit Kapitalgesellschaft“.

Grund genug, einmal das Modell Immobilienkauf mit Kapitalgesellschaft zu beleuchten, Vor- und Nachteile aufzulisten.

Vorteil Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Der klassische Vorteil der Kapitalgesellschaft ist, dass sie als juristische Person nicht der Schenkungs- und Erbschaftssteuer unterliegt. Lediglich die Anteile an einer Gesellschaft, die von natürlichen Personen gehalten werden, können besteuert werden.
Allerdings gilt seit dem neuen DBA zwischen Deutschland und Spanien: hat eine Kapitalgesellschaft mehr als 50% der Aktiva in einer Immobilie, gilt für den Anteilsübertrag unter natürlichen Personen spanische Erbschaftssteuer.

Um in den Genuss der Steuerfreiheit zu kommen, muss eine ausländische, nicht-spanische Kapitalgesellschaft dazwischen geschaltet werden.

Vorteil Einkommens- und Vermögenssteuer

weniger eindeutig ist die Frage zu beantworten, ob eine Gesellschaft weniger Körperschaftssteuer bezahlt als die Nicht-Residente natürliche Person an Einkommens- und Vermögenssteuer.
Zunächst einmal fällt Einkommens- und Vermögenssteuer für die Kapitalgesellschaft nicht an. Aber dafür ist Körperschaftssteuer zu bezahlen.
Der zu zahlende Satz liegt bei 25% bzw. 30%.

Berechnungsgrundlage ist der zu versteuernde Gewinn.
Der wird bei der residenten Kapitalgesellschaft aus der GuV berechnet. Bei nicht-residenten Kapitalgesellschaften wird es teuer: dort ist der Mietspiegel als Einnahme zu versteuern. Egal, ob das Objekt tatsächlich vermietet wurde oder nicht.
Kunden, die ihre Mallorca Immobilie über eine nicht-residente Kapitalgesellschaft halten, gehen hier hohe Risiken ein: schliessen Sie unbedingt einen Mietvertrag mit sich selbst, bevor das Finanzamt eine Schätzung vornimmt!

Nachteil Sozialversicherung

Grosser Nachteil der residenten Kapitalgesellschaft ist die zu zahlende Sozialversicherung für den Geschäftführer. Der Mindestsatz liegt beim GS/GF (mindestens 25% der Anteile) bei der quota für den sog. autónomo.
Für den angestellten GF wird es sogar noch teurer: dann geht die volle Bruttolohnsumme in die Berechnung der Sozialversicherung ein.

Fazit

Die Vorteile einer spanischen SL liegen nach wie vor auf der Hand. Allerdings ist der Aufwand, den man betreiben muss, um diese Vorteile nutzen zu können, beträchtlich.
War es früher durchaus sinnvoll, aus steuerlichen Gründen über eine Kapitalgesellschaft zu operieren, ist es nach der neuen Gesetzeslage nur in speziellen Fällen sinnvoll, darüber nachzudenken. Die meisten Immobilienkäufer sollten privat ihre Ferienimmobilie kaufen. Die Kosten über eine SL-Konstruktion sind einfach zu hoch.

Vom Einsatz von Nicht-Residenten Kapitalgesellschaften ist absolut abzuraten.

Wenn Kapitalgesellschaft, dann nur als spanische SL. Und die Gesellschafter dieser SL sind zwei ausländische Kapitalgesellschaften zu jeweils 50%. Der Geschäftsführer kann in diesem Fall eine weitere spanische Gesellschaft sein, die vom örtlichen Steuerberater geführt wird.

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