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Nebenkosten von Mallorca Immobilien

Nebenkosten von Mallorca Immobilien 

Nebenkosten von Mallorca Immobilien: die grössten Probleme und Frustrationen auf Mallorca betreffen die Nebenkosten von Mallorca Immobilien. Viele Makler sind nicht in der Lage, die exakten Beträge für Steuern und andere Nebenkosten von Mallorca Immobilien zu berechnen.

Eine Gestoria kann das leisten. Gestorias finden Sie auf Mallorca in jeder Stadt und in vielen Dörfern. Eine Gestoria ist eine Serviceagentur, die für ihren Mandanten bei Behörden tätig wird. Die für Sie nach Kauf der Finca die Grunderwerbsteuer bezahlt, Sie als neuen Eigentümer beim Grundbuch anmeldet sowie die notwendige Vermietungslizenz für die lukrative Ferienvermietung beantragt.

Hier die Nebenkosten von Mallorca Immobilien in der Übersicht

Nebenkosten fallen beim Kauf der Finca an. Aber auch, während Sie eine Finca besitzen – und die Höhe der Nebenkosten dann hängt ab davon ob Sie die Finca Vermieten (es wird in Dauervermietung und Ferienvermietung unterschieden!) oder einfach nur für den Urlaub selber nutzen.

Nebenkosten beim Kauf von Mallorca Immobilien

Beim Kauf fällt entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) an. Obwohl es sich um unterschiedliche Steuerarten handelt und obwohl die Grunderwerbsteuer ITP auf Mallorca bleibt und die Mehrwertsteuer IVA nach Madrid fliesst, zahlen Sie niemals beides. Es sei denn, Sie haben irrtümlicherweise IVA bezahlt. Dann haben Sie ein Problem. Dieser Fall kommt in der Praxis öfter vor, als man sich das gemeinhin vorstellt. Also: lassen Sie immer von Experten prüfen, ob in Ihrem exakten Fall ITP oder IVA anfällt!

IVA oder ITP – das ist hier die Frage

Ein Indiz für IVA ist regelmässig, wenn der Verkäufer eine juristische Person, zum Beispiel eine spanische Sociedad Limitada oder Sociedad Anónima ist. Immer wenn Sie vermuten können, dass beim Verkauf eine gewerbliche Absicht besteht, ist Mehrwertsteuer fällig. Die IVA ist direkt am Notartermin an den Verkäufer zu bezahlen. Problem: wenn letztendlich doch ITP fällig wird, sind Sie als Erwerber verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Sonst kommen Sie praktischerweise (aus Sicht der Balearenregierung) nicht ins Grundbuch. In diesem Fall zahlen Sie also doppelt. Und müssen vom Verkäufer den zuviel bezahlten Betrag zurückfordern, was häufig schwierig sein dürfte! Die Frage IVA oder ITP ist also nicht trivial und kostet viele Erwerber zusätzlich zigtausende Euro!

Beispielsweise kann beim Verkauf eines Grundstückes ohne Baugenehmigung durch eine Gesellschaft nicht zweifelsfrei gesagt werden, ob IVA oder ITP anfallen. Wenn das Grundstück in der Bilanz der Gesellschaft aktiviert wurde, spricht viel – aber eben nicht alles – für Mehrwertsteuer.

IVA

Die Höhe der zu zahlenden IVA bestimmt sich nach dem in der Bilanz aktivierten Objekt. Handelt es sich um Grundstück oder um eine unfertige Bebauung, sind 21% Mehrwertsteuer zu bezahlen. Handelt es sich um eine fertige Immobilie (Final de Obra, Wohnbarkeitsbescheinigung liegt vor), sind 10% Mehrwertsteuer zu bezahlen.

ITP

Der Satz der Grunderwerbsteuer ist abhängig von zwei verschiedenen Parametern. Es gelten unterschiedliche Sätze sowohl der Nutzung nach als auch abhängig von der Höhe des bezahlten Kaufpreises. Unter diesem link finden Sie die Sätze, die aktuell gelten.
Für Wohnungen und Häuser auf Mallorca gilt ein Eingangssatz von 8% bis zu einem Kaufpreis von 400.000 EUR, danach wird gestaffelt bis zu einem Spitzensatz ab 1 Million Euro Kaufpreis von 11%.

Notargebühren, Eigentumsregister und Gestoría

Notargebühren sind deutlich geringer als in Deutschland. Auch deshalb, weil der Notar in Spanien keine Haftung übernimmt, sondern lediglich protokolliert. Das Registro de la propiedad arbeitet schnell und effizient. Allerdings ändern sich derzeit die Vorschriften dahingehend, dass Katasterregister und Eigentumsregister übereinstimmende Grössen der Grundstücke bekommen, was in der Praxis zu Komplexität führen kann. Dennoch sind die Kosten für diese drei Positionen mit 1% des Kaufpreises überschaubar.

Nebenkosten für Eigentümer von Mallorca Immobilien

Sie sind bereits stolzer Besitzer einer Finca auf Mallorca? Dann vergessen Sie nicht, jedes Jahr die Grundsteuer IBI, die Abwassergebühren sowie Basura und Ihre IRNR zu bezahlen. Vermieter von Ferienhäusern müssen ausserdem die Ecotasa für ihre Gäste abführen. Weitere Nebenkosten sind Strom, Wasser, Gas und Internet.
Hier eine Pauschalaussage über die Höhe dieser Nebenkosten zu treffen ist schlichtweg unmöglich. Lesen Sie dazu diesen Artikel.

Nebenkosten beim Verkauf von Mallorca Immobilien

Sie möchten die Insel verlassen? Oder Sie möchten eine noch schönere Villa mit Meerblick kaufen? Bei uns finden Sie eine grosse Auswahl von Neubauimmobilien auf Mallorca. Und auch Fincas als rentable Geldanlage.
Wenn Sie als Nicht-Residenter verkaufen, wird ein 3% Einbehalt am Notartermin vorgenommen. Sie bekommen also nur 97% des Kaufpreises ausbezahlt. Damit will der spanische Staat sichergehen, dass Sie Ihren Steuerpflichten nachkommen und Ihre obligatorische Steuererklärung IRNR auch wirklich abgeben. Die zu zahlende Gewinnsteuer dürfte für die meisten Verkäufer bei 19% liegen. Ausserdem zahlen Sie eine Wertzuwachssteuer an die Gemeinde, die sogenannte Plusvalía. Deren Höhe bekommen Sie von der Gemeinde genannt. Eine allgemein gültige Tabelle gibt es für die Plusvalía nicht.

Verlustabzug bei Ferienwohnungen

Verlustabzug bei Ferienwohnungen auch ohne Gewinnerzielungsabsicht.

Vielleicht tragen Sie sich mit dem Gedanken, Ihre Ferienwohnung auf Mallorca zu vermieten?
Das Thema Ferienvermietung ist durchaus lukrativ! Aus zwei Gründen:
Ferienwohnungen auf Mallorca sind steuerlich deutschen Ferienwohnungen weitestgehend gleichgestellt. Damit ist Spanien ein Einzelfall, weil Deutschland tatsächlich die Anrechnungsmethode im Doppelbesteuerungsabkommen vorsieht.

Verlustabzug bei Ferienwohnungen auch auf Mallorca möglich

Unabhängig von der Tatsache, dass Ferienwohnungen auf Mallorca eine Vermietungslizenz benötigen, um auf wöchentlicher Basis an Touristen vermietet werden dürfen, können diese Ferienwohnungen natürlich auch ganzjährig an Residenten vermietet werden. Es werden dann Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die in Deutschland zu versteuern sind. Und durch eine praktisch ganzjährige Saison bietet die Urlaubsinsel perfekte Bedingungen, um Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung zu erzielen.
Allerdings gibt es eine Stolperfalle, die Sie kennen müssen, wenn Sie den Verlustabzug bei Ferienwohnungen geltend machen möchten.

Verlustabzug bei Ferienwohnungen – so geht’s

Wird eine Ferienimmobilie nicht selbst genutzt, so kann ein Verlustabzug erfolgen, so das FG Köln (Az.: 10 K 2322/13). Wird eine Ferienwohnung auch teilweise selbst genutzt, kann der Verlustabzug nicht geltend gemacht werden. Im konkreten Fall hatten Eigentümer dem Finanzamt eine Verlustbescheinigung, sowie eine Überschussrechnung für die folgenden 24 Jahre übermittelt. Das Finanzamt sah hierin jedoch keine Gewinnerzielungsabsicht, da mit keinem Mietüberschuss über die Werbungskosten zu rechnen war und strich somit den Verlustabzug. Die Klage der EigenSteuern & Recht tümer hatte beim Finanzgericht Erfolg. Es sei ein uneingeschränkter Verlustabzug möglich – auch ohne Überschussprognose – da die Immobilie nicht für Zwecke der Selbstnutzung vorgesehen war. Ebenso lagen die Vermietungstage nicht erheblich unter der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienimmobilien. Unter diesen Rahmenbedingungen sei davon auszugehen, dass es das Ziel der Eigentümer war, einen Überschuss zu erwirtschaften.

http://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/598133/

Hintergrund zum Verlustabzug bei Ferienwohnungen.

Der Bundesfinanzhof nimmt typischerweise immer dann eine Einkünfteerzielungsabsicht an, wenn die Vermietung nicht mehr als 25 % unter der ortsüblichen Belegungszeit liegt. In diesem Fall können Sie grundsätzlich alle Ausgaben wie Abschreibungen, Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten steuermindernd geltend machen – abzüglich eines eventuellen Privatnutzungsanteils.
Beispiel: Bei Ferienimmobilien auf Teneriffa sind durchschnittlich 200 ausgebuchte Tage üblich. Ist Ihr Ferienhaus an mindestens 150 Tagen im Jahr vermietet, können Sie Ihre Ausgaben als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Ist das nicht der Fall, zweifelt die Finanzverwaltung Ihre Einkünfteerzielungsabsicht an.
Im Zweifel müssen Sie dann nachweisen, dass Ihre Gelanlage in eine Finca auf Mallorca tatsächlich einen Gewinn abwirft. Hierfür müssen Sie einen Plan über einen Dreißigjahreszeitraum mit allen Einkünften und Ausgaben (üblicherweise orientiert am Durchschnitt der letzten fünf Jahre) erstellen. Kommen Sie am Ende auf einen Gewinn, dürfen Sie die Kosten wieder (anteilig) steuermindernd ansetzen. Ist das nicht der Fall, wird die Vermietung als vollständig privat angesehen.

Auf Mallorca sind Ferienhäuser den Ferienwohnungen vorzuziehen.

Mallorca Immobilien eignen sich als Sachwert Geldanlage. Sie haben die Möglichkeit, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.
Wer auf Mallorca in die Ferienvermietung einsteigen möchte, erzielt in der Regel höhere Einnahmen als bei einer ganzjährigen Vermietung an Residenten. Die Rendite ist also bei der wochenweisen Vermietung an Touristen höher als bei einem ganzjährigen festen Vertrag. Klar, dass von diesen hohen Erträgen der spanische Staat etwas davon abhaben möchte.
Hier unsere drei Empfehlungen, wenn Sie stabile und dauerhafte Einnahmen aus Ihrer Geldanlage erzielen möchten:
Erstens: man benötigt eine Vermietungslizenz.
Wegen des Verbots der Vermietung von Ferienwohnungen an Urlauber ist es besser, sich für den Preis einer Ferienwohnung lieber ein Ferienhaus zu kaufen. Melden Sie sich zu meinem regelmässigen Newsletter an, um immer auf dem neuesten Stand bezüglich der lukrativen Ferienvermietung auf Mallorca zu sein.
Zweitens erhebt der spanische Staat Steuern auf die Einnahmen.
Drittens: kaufen Sie eine Neubau-Immobilie direkt vom Bauträger. Der Grund ist einfach: dann haben Sie 10 Jahre lang Gewährleistung und müssen für Baumängel nicht selber aufkommen. In Spanien kaufen Sie nämlich Gebraucht-Immobilien „como cuerpo visto“, wie gesehen. Das bedeutet: bei einer Gebraucht-Immobilie können Sie nach der Übergabe und dem Notartermin keine Einwände mehr geltend machen. Dies gilt nicht bei Mallorca Neubau-Immobilien: da muss Ihnen der Bauträger seine „seguro decenal de daños“ vorlegen. Eine Bau-Leistungs-Versicherung mit einer Laufzeit von 10 Jahren.
Ferienvermietung Mallorca in Cala Pi Homes

Ferienhäuser direkt vom Bauträger in Cala Pi

In Cala Pi erstehen derzeit Doppelhaushälften mit Meerblick und eigenem Pool, die perfekt für die lukrative Ferienvermietung genutzt werden können. Wenn Sie Interesse an einer Besichtigung haben, kontaktieren Sie mich oder schauen Sie sich die Webseite von Cala Pi Homes an.

Steuerfahndung auf Mallorca

Der Countdown läuft – Steuerfahndung ab September auf Mallorca

Seit vier Jahren ist es bekannt, gehandelt haben erstaunlich wenige Finca Besitzer mit deutschem Wohnsitz. Aber spätestens jetzt muß klar sein: die Vogel Strauß Taktik „Kopf in den Sand“ funktioniert nicht mehr. Denn jetzt ist es amtlich: ab September wird die Steuerfahndung auf Mallorca Jagd auf Deutsche machen.
Der Countdown läuft also. Dank deutschem Sozialneid und anstehender Bundestagswahl ist die Finca auf Mallorca wieder einmal im Blick der Steuerfahnder, und ab September können sie zuschlagen, die Beamten aus Deutschland.

Wie es zur Problematik einer immobilienhaltenden spanischen SL kam – eine historische Betrachtung.

Deutsche, die in den 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts eine Finca auf Mallorca gekauft hatten, sahen sich mit einer ungünstigen steuerlichen Gesamtlage konfrontiert. Einkommensteuer, Vermögensteuer sowie Erbschaftssteuer belegten den privaten Immobilienbesitz. Auf die spanische SL hingegen waren keine bzw. nur sehr geringe Steuern zu zahlen. Für Steuerberater auf Mallorca ein perfektes Geschäftsmodell: vermögende Deutsche gründeten Firmen auf Mallorca. Für die galt es, einen Geschäftssitz zu unterhalten sowie die Bücher zu führen. Das Geld blieb auf der Insel in Form von Gebühren anstatt nach Madrid in Form von Steuern abzufliessen.

Mallorca Immobilien in einer spanischen SL

Viele Spanier halten ihre Immobilien nach wie vor in einer spanischen SL. Das ist in Spanien gerade für vermögende Familien immer noch ein gängiges Modell und wird von vielen Steuerberatern empfohlen:
gerade bei Hochpreis-Immobilien empfiehlt sich eine Firmengründung. Das Hauptmotiv liegt im Fall spanischer Eigentümer in der Problematik der Erbschaftssteuer. Für Bürger mit Wohnsitz ausserhalb der Balearen gibt es nämlich keinen Schutz durch die Reduktion der Erbschaftssteuer, weshalb im Erbfall – oder auch im Schenkungsfall – hohe Zahlungen auf die Erben zukommen. Dies wird mit einer spanischen SL ganz legal vermieden.

Leider gilt das nicht für Menschen mit Wohnsitz in Deutschland. Die Rechtsprechung in Deutschland spricht von einer verdeckten Gewinnausschüttung.
Wer jetzt noch eine Mallorca Immobilie in der SL hat, muß sofort handeln. Sonst wird es ab September richtig teuer: seit 2013 schließlich ist jedem klar, daß die unentgeltliche Nutzung einer in Spanien belegenen Ferienimmobilie einer spanischen S.L. durch deren in Deutschland ansässige Gesellschafter bei den Gesellschaftern als verdeckte Gewinnausschüttung in Gestalt der verhinderten Vermögensmehrung zu behandeln ist und das Besteuerungsrecht daran in Deutschland liegt. Alle, die Immobilien über eine S.L. halten, haben damit grundsätzlich Steuern verkürzt.
Und über das OECD Abkommen des lückenlosen Informationsaustausches zwischen Spanien und Deutschland schlägt die Falle unwiderbringlich zu.

Leider ist es für eine bloße Auflösung der spanischen SL zu spät. Wird nämlich bekannt, daß der steuerpflichtige Gesellschafter seine S.L. aufgelöst hat, könnte eine Berichtigung versperrt sein. Und bei Hinterziehung betragen sowohl Festsetzungsverjährung als auch die strafrechtliche Verfolgungsverjährung zehn Jahre – zumindest bei den regelmäßig erreichten Beträgen von über 50.000 Euro. Die Leiche bleibt also im Keller.

Was in Deutschland steuerpflichtige Finca Besitzer jetzt machen müssen, kann gar nicht mehr pauschal beantwortet werden. Da das Thema ein deutsches Thema ist gibt es grundsätzlich zwei Vorgehensweisen: einen in Deutschland fachlich versierten Anwalt hinzuziehen oder Resident in Spanien werden.

verunsicherte Finca Besitzer sollten sich professionellen Rat holen

Gerne können Sie mir eine Email schicken. Anhand Ihres Falles werde ich Ihnen innerhalb meines Netzwerkes den richtigen Ansprechpartner nennen.

Sie möchten zunächst mehr über das Thema erfahren? Dann folgen Sie diesem link (hier klicken!)

Finca Mallorca

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien. Lesen Sie in diesem Post, wie das spanische Finanzamt die Steuern berechnet und eintreibt. Wir erklären, was Sie wann deklarieren müssen, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Naturgemäss unterliegt das Thema Steuern auf den Immobilienkauf auch in Spanien permanenten Veränderungen durch den Gesetzgeber und durch die ständige Rechtsprechung der Gerichte.
Wir haben deshalb die Inhalte zu Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien in zeitlicher Reihenfolge geschrieben. Neue Artikel ersetzen alte. Aber auch die alten Artikel bleiben aus Gründen der Dokumentation online.
Wenn Sie also eine Frage zu Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien haben, gehen Sie zunächst auf einen Artikel, der in dem Jahr geschrieben wurde in welchem Sie Ihre Immobilie gekauft haben.

Sie möchten den Beitrag Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien als Video sehen? Einfach hier auf den link klicken.

Es soll ja immer noch Leute geben die mit der 10% Nebenkosten-Faustformel Mallorca Immobilien kaufen. Ich zeige Ihnen heute einen einfachen Weg, um die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca einfach und exakt zu berechnen. Damit kurz vor Notartermin kein Stress aufkommt.
Früher einmal war die 10% Regel eine ziemlich exakte Angelegenheit. Aber die Ausnahmen bestätigten in der Vergangenheit nur die Regel. Ich möchte Ihnen an diesem kurzen Beispiel zeigen, dass es für die Berechnung der Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien ganz wesentlich darauf ankommt, WAS Sie kaufen.
Hier ein kurzer Vergleich zwischen einer Gebraucht-Immobilie und einer Neubau-Immobilie vom Bauträger anhand konkreter Zahlen.

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien, Kaufpreis 350.000 EUR, Hypothek 100.000 EUR

Spätestens seit den Steuererhöhungen der letzten Jahre, die Splittung in Tramos und die Aufhebung des Gleichheitsgrundsatzes bei IVA und ITP unterscheiden sich die Nebenkosten, die für Bestandsimmobilien oder für Neubauimmobilien zu bezahlen sind, erheblich.
Ein folgender Beispielfall anhand einer Mallorca Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR und einer Hypothek von 100.000 EUR soll das veranschaulichen:

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien: Kauf einer Bestandsimmobilie.

Damit müssen Sie rechnen:

Eigentumsregister 425,52 €
Notargebühren 637,07 €
Gestoría 400,00 €
ITP 28.000,00 €
Gesamtkosten Kauf 29.462,59 €

Eröffnungsgebühr Bank 1.000,00 €
Registerüberprüfung 15,00 €
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 1.836,00 €
Wertschätzung 407,00 €
Eigentumsregister 191,12 €
Notar 579,98 €
Gestoría 340,00 €

Gesamtkosten für die Hypothek 4.369,10 €

Summe Kaufnebenkosten 33.831,69 €
Hier stimmt also die Faustformel nach wie vor. Weil die ITP in Tramos aufgeteilt ist. Anders sähe es bei einem Kaufpreis von einer Million EUR aus und einer Hypothek von 500.000 EUR. Dann lägen die gesamten Nebenkosten bei 108.635,78 EUR und somit über der Faustformel von 10%.

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien vom Bauträger.

Käufer von Bauträgerobjekten zahlen IVA. Der IVA Satz liegt bei 10% und damit über den ITP.
Dafür gibt es aber keine Tramos.
Die gesamten Nebenkosten belaufen sich für den Kauf damit auf 40.662,59 EUR.
Die Gesamtkosten liegen einschl. Hypothek liegen damit bei 45.031,69 und damit bei rund 13%.
Genauso sieht es beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger von 1 Million und einer Hypothek von 500.000 EUR aus. Dann liegen die Nebenkosten bei 130.635,78 EUR und damit ebenfalls bei rund 13%.

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien selber berechnen

Auf dieser Webseite finden Sie einen Simulator, mit dem Sie die anfallenden Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Register und weitere Kosten) bequem selber rechnen können.

Steuern ITP: Impuesto de Transmision Patrimonial in der Praxis

In der Praxis der letzten Jahre hat sich herausgestellt, dass das Finanzamt auf Mallorca jeden Immobilienkauf überprüft.
Und in letzter Zeit leider regelmässig Mahnbescheide verschickt, da der im Kaufpreis angegebene Wert für die Übertragung zu niedrig ist.
Laut Gesetz hat das Besteuerungsrecht für Gebraucht-Immobilien die Agencia Tributaria Illes Balears. Und die legt relativ autonom fest, wie hoch eine jede Immobilie besteuert wird. Über diesen link haben Sie die Möglichkeit, den Wert Ihrer eigenen Immobilie zu überprüfen.

Jährlich zu zahlende Steuern

Lesen Sie unter diesem Link, wie Sie die jährlich zu zahlenden Steuern berechnen und erklären.
Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Finden Sie diesen Artikel nützlich? Finanzkontor ist die Wirtschaftsberatung auf Mallorca. Als Gestoría kümmern wir uns um alle Aspekte der Ferienvermietung Ihrer Immobilie, auch um steuerliche Aspekte. Wir warnen vor den Stolperfallen einer Immobilienfinanzierung in Spanien, wie Sie auch über 50 noch eine Finanzierung bekommen. Wenn Sie wissen möchen, wie Sie eine Hypothek in Spanien aufnehmen können, finden Sie in diesem Blog Auskunft.