Muss ich meine Mieteinnahmen aus Spanien auch in Deutschland in der Einkommensteuererklärung angeben?

By Christoph Albeck

Crowdfunding Mallorca Immobilien

Muss ich meine Mieteinnahmen aus Spanien auch in Deutschland in der Einkommensteuererklärung angeben? Das ist eine der häufigsten Fragen, die ich in meiner Beratung zum Immobilienkauf in Spanien höre.

Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland sieht die Anrechnungsmethode vor.

Die Antwort lautet eindeutig Ja. Zwischen Spanien und Deutschland gilt NICHT die Freistellungsmethode, sondern die Anrechnungsmethode. Das hat Vor- und Nachteile.

Nachteil der Anrechnungsmethode: ich muss meine Einnahmen aus Spanien in Deutschland angeben.

Der Nachteil der Anrechnungsmethode ist der bürokratische Aufwand, den der Steuerpflichtige betreiben muss, um seine Einnahmen in beiden Ländern anzugeben. Allerdings muss berücksichtigt werden, daß er das auch mit Immobilien in vielen anderen Ländern machen muss.

Vorteil der Anrechnungsmethode: ich kann meine Anfangsverluste in Deutschland gegenrechnen.

Richtig. Sie haben richtig gelesen: Sie können jetzt alle Ausgaben abziehen, die zur Ertragserzielung erforderlich sind. Ausgaben sind alle Ausgaben, welche notwendig sind, um Mieteinnahmen zu erzielen, zum Beispiel Gärtner, Raumpfleger, Renovierungen, Verbesserungen an der Immobilie etc.

Sie können die Immobilie auch abschreiben (Afa), allerdings gibt es hier eine Einschränkung: bei teilweise selbst genutzten Immobilien können Sie die Abschreibung nur für den Zeitraum der Fremdvermietung abschreiben. Der Abschreibungssatz liegt bei 3%.

Desweiteren können Sie auch Finanierungszinsen für den Erwerb der Immobilie oder der Renovierung absetzen.

Fazit: viele steuerliche Vorteile machen die Spanien Immobilie auch als Investment attraktiv.


– Ausgaben sind abzugsfähig.
– Abschreibung der Immobilie wie in Deutschland.
– Die Aufnahme einer Finanzierung lohnt sich jetzt auch aus steuerlichen Gründen.

Das Beste zum Schluß: Steuersatz 19%.

Das Beste zum Schluß: der einheitliche Steuersatz auf Gewinne aus der spanischen Immobilie beträgt 19%. Das dürfte mich Sicherheit deutlich weniger sein als der Steuersatz den Sie, lieber Leser, in Deutschland bezahlen. Es gilt zwar für Deutschland der Progressionsvorbehalt, allerdings dürfte dieser in der Gesamtrechnung nicht ins Gewicht fallen. Fazit: wenn Sie eine fremdgenutzte Immobilie kaufen möchten, schauen Sie sich auf jeden Fall den Standort Spanien für Ihre Ferienimmobilien an.

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