Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien

By Christoph Albeck

Finca Mallorca

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien. Lesen Sie in diesem Post, wie das spanische Finanzamt die Steuern berechnet und eintreibt. Wir erklären, was Sie wann deklarieren müssen, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Naturgemäss unterliegt das Thema Steuern auf den Immobilienkauf auch in Spanien permanenten Veränderungen durch den Gesetzgeber und durch die ständige Rechtsprechung der Gerichte.
Wir haben deshalb die Inhalte zu Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien in zeitlicher Reihenfolge geschrieben. Neue Artikel ersetzen alte. Aber auch die alten Artikel bleiben aus Gründen der Dokumentation online.
Wenn Sie also eine Frage zu Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien haben, gehen Sie zunächst auf einen Artikel, der in dem Jahr geschrieben wurde in welchem Sie Ihre Immobilie gekauft haben.

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Es soll ja immer noch Leute geben die mit der 10% Nebenkosten-Faustformel Mallorca Immobilien kaufen. Ich zeige Ihnen heute einen einfachen Weg, um die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca einfach und exakt zu berechnen. Damit kurz vor Notartermin kein Stress aufkommt.
Früher einmal war die 10% Regel eine ziemlich exakte Angelegenheit. Aber die Ausnahmen bestätigten in der Vergangenheit nur die Regel. Ich möchte Ihnen an diesem kurzen Beispiel zeigen, dass es für die Berechnung der Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien ganz wesentlich darauf ankommt, WAS Sie kaufen.
Hier ein kurzer Vergleich zwischen einer Gebraucht-Immobilie und einer Neubau-Immobilie vom Bauträger anhand konkreter Zahlen.

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien, Kaufpreis 350.000 EUR, Hypothek 100.000 EUR

Spätestens seit den Steuererhöhungen der letzten Jahre, die Splittung in Tramos und die Aufhebung des Gleichheitsgrundsatzes bei IVA und ITP unterscheiden sich die Nebenkosten, die für Bestandsimmobilien oder für Neubauimmobilien zu bezahlen sind, erheblich.
Ein folgender Beispielfall anhand einer Mallorca Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR und einer Hypothek von 100.000 EUR soll das veranschaulichen:

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien: Kauf einer Bestandsimmobilie.

Damit müssen Sie rechnen:

Eigentumsregister 425,52 €
Notargebühren 637,07 €
Gestoría 400,00 €
ITP 28.000,00 €
Gesamtkosten Kauf 29.462,59 €

Eröffnungsgebühr Bank 1.000,00 €
Registerüberprüfung 15,00 €
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 1.836,00 €
Wertschätzung 407,00 €
Eigentumsregister 191,12 €
Notar 579,98 €
Gestoría 340,00 €

Gesamtkosten für die Hypothek 4.369,10 €

Summe Kaufnebenkosten 33.831,69 €
Hier stimmt also die Faustformel nach wie vor. Weil die ITP in Tramos aufgeteilt ist. Anders sähe es bei einem Kaufpreis von einer Million EUR aus und einer Hypothek von 500.000 EUR. Dann lägen die gesamten Nebenkosten bei 108.635,78 EUR und somit über der Faustformel von 10%.

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien vom Bauträger.

Käufer von Bauträgerobjekten zahlen IVA. Der IVA Satz liegt bei 10% und damit über den ITP.
Dafür gibt es aber keine Tramos.
Die gesamten Nebenkosten belaufen sich für den Kauf damit auf 40.662,59 EUR.
Die Gesamtkosten liegen einschl. Hypothek liegen damit bei 45.031,69 und damit bei rund 13%.
Genauso sieht es beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger von 1 Million und einer Hypothek von 500.000 EUR aus. Dann liegen die Nebenkosten bei 130.635,78 EUR und damit ebenfalls bei rund 13%.

Steuern auf den Immobilienkauf in Spanien selber berechnen

Auf dieser Webseite finden Sie einen Simulator, mit dem Sie die anfallenden Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Register und weitere Kosten) bequem selber rechnen können.

Steuern ITP: Impuesto de Transmision Patrimonial in der Praxis

In der Praxis der letzten Jahre hat sich herausgestellt, dass das Finanzamt auf Mallorca jeden Immobilienkauf überprüft.
Und in letzter Zeit leider regelmässig Mahnbescheide verschickt, da der im Kaufpreis angegebene Wert für die Übertragung zu niedrig ist.
Laut Gesetz hat das Besteuerungsrecht für Gebraucht-Immobilien die Agencia Tributaria Illes Balears. Und die legt relativ autonom fest, wie hoch eine jede Immobilie besteuert wird. Über diesen link haben Sie die Möglichkeit, den Wert Ihrer eigenen Immobilie zu überprüfen.

Jährlich zu zahlende Steuern

Lesen Sie unter diesem Link, wie Sie die jährlich zu zahlenden Steuern berechnen und erklären.
Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Finden Sie diesen Artikel nützlich? Finanzkontor ist die Wirtschaftsberatung auf Mallorca. Als Gestoría kümmern wir uns um alle Aspekte der Ferienvermietung Ihrer Immobilie, auch um steuerliche Aspekte. Wir warnen vor den Stolperfallen einer Immobilienfinanzierung in Spanien, wie Sie auch über 50 noch eine Finanzierung bekommen. Wenn Sie wissen möchen, wie Sie eine Hypothek in Spanien aufnehmen können, finden Sie in diesem Blog Auskunft.

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