wie Sie die grössten Fehler bei einer Immobilienfinanzierung auf Mallorca vermeiden

Es gibt viele Fehlerquellen bei der Immobilienfinanzierung auf Mallorca. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Fehlerquellen typisch sind und wie Sie die meisten Fehler leicht umgehen können.

 

  1. Fehler: Sie kaufen ein Objekt mit formalen Mängeln. Formale Mängel können sein: das Gebäude ist nicht korrekt im Grundbuchamt eingetragen, ist grösser als erlaubt, ist illegal.Fordern Sie alle Unterlagen vom Verkäufer an. Dies betrifft die Escritura Publica de Compraventa mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts ( Registro de la Propiedad), der Beleg über die letzte Grundsteuer IBI einschliesslich Katasterreferenz ( referencia catastral) und die Wohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad).
  2. Fehler: der zu zahlende Kaufpreis liegt über dem von der Bank ermittelten Verkehrswert. Bedenken Sie vor dem Abschluss eines Reservierungsvertrages: die Bank wird eine Schätzung der Immobilie vornehmen. Nicht bewertet wird bei einer spanischen Schätzung der besonders schöne Meerblick oder die besonders gelungene Einrichtung der Wohnung. Bevor Sie also einen Optionsvertrag abschliessen, lassen Sie die Immobilie von einem Gutachter bewerten. Differenzen können beträchtlich sein. Und damit scheitert die Finanzierung, weil die Bank nur auf den niedrigeren Gutachter-Wert abstellt.
  3. Fehler: Sie bekommen ein attraktives Angebot von der ortsansässigen Filiale. Sie glauben an die Finanzierungszusage des Direktors. Was er Ihnen aber nicht sagt, ist: in Spanien gibt es keine verbindlichen Kreditzusagen. Bis zum Notartermin (Auszahlung des Darlehens) ist die Bank frei in ihrer Entscheidung. Verlassen Sie sichdaher nicht auf ein Angebot der ortsansässigen Bank. Denn diese hat nicht die Autonomie (autonomía), um einen Kredit zu genehmigen. Kreditzusagen werden ausschliesslich von der comisión de riesgos getroffen. Dieses Gremium tagt in der Zentrale der Bank, oft auf dem Festland in Madrid oder Barcelona. Planen Sie für diesen gesamten Prozess genügend Zeit ein.
  4. Fehler: Die Finanzierung steht. Kurz vor dem Notartermin kommt die Bank mit der Kostenschätzung, der sogenannten Provisión de Fondos. Jetzt stehen Ihnen die Haare zu Berge. Denn jetzt werden die Details des Kreditvertrages deutlich: die Eröffnungsgebühr, die die Bank berechnet und der Basiswert für die grundbuchrechtliche Absicherung (versteuert wird in Spanien der Absicherungsbetrag der Hypothek, nicht der Nominalbetrag) betragen insgesamt bis zu 3% der Kreditsumme. Schlecht für den Käufer, der zu knapp kalkuliert hat. Dann fehlt Geld, welches nur teuer geliehen werden kann.
  5. Fehler: Die oferta vinulante enthält die kleinen Schweinereien, vor denen niemand gewarnt hat. Nicht der Bankdirektor, weil der vom Inhalt der minuta bis zum Notartermin keine Kenntnis hat. Noch der Anwalt, der den Kauf vorbereitet hat. Es ist ein Skandal, dass die Bank in Spanien immer noch nicht verpflichtet ist, vorvertragliche Aufklärung zu leisten. So bleibt oft keine Zeit mehr, nach Alternativen zu suchen.
    Beispiele für Zusatzbedingungen bei einem Kreditvertrag sind typischerweise:

    1. Mindestzins, abweichend vom vereinbarten Zinssatz.
    2. teure Zusatzversicherungen.
    3. hohe Scheckgebühren.
    4. hohe Kosten für die Gestoría.

Wie können Sie sich am besten vor teuren Fehlern schützen?

Vertrauen Sie Empfehlungen von Markt-Teilnehmern. Eine Bank, die gestern besonders günstig war, kann heute schon teuer sein. Wichtig ist es, auf Partner zu vertrauen, die im permanenten Kontakt mit verschiedensten Banken sind. Nur dadurch haben Sie als Kunde die Sicherheit, wirklich das günstigste Institut zu finden. 

 

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